Apartman Yöneticileri Paneli (Ücretsiz)

Apartman Yöneticileri Paneli

Tarih ve Saat:  06 Nisan 2019 Cumartesi 13:00 -17:00 | Adres: Kadıköy Belediyesi Kozyatağı Kültür Merkezi | Kapasite: 200 Kişi | Katılım Ücreti: Ücretsiz

Apartman Yöneticileri Paneli

TMMOB Makina Mühendisleri Odası İstanbul Şubesi Kadıköy İlçe Temsilciliği

Tarih: 06 Nisan 2019 Cumartesi
Saat: 13.00-17.00
Yer: Kadıköy Belediyesi Kozyatağı Kültür Merkezi

Kozyatağı Mahallesi, Bayar Cad./buket Sok. Kozyatağı Kültür Merkezi Ve Meclis Binası 20/1, 34742 Kadıköy/Istanbul – Asia (0216) 658 00 14

Ulaşım:

Panel Detayı:

  • Merkezi Isıtma ve Sıcak Su Giderleri Paylaşımı Panelist: Tayfun KARACA
  • Asansör Periyodik Kontrolleri ve Bakımları Panelist: Aydın ARAT
  • Bina Yönetimi, Ortak Yaşam Kültürü ve Yasalar Panelist: Ozan ÖZEN

Katılım İçin Formu Doldurunuz:

Panel Bilgi İletişim: Selma EREN
0530 5174318

Söyleşi ( Apsiyon Akademi)

Ücretsiz Davetiye İçin Tıklayınız


Apsiyon Akademi ile Bina ve Tesis  Yönetimi Çözümleri, Hizmetleri, Ekipmanları Konferansı & Fuarı ‘ndayım.

Apsiyon Akademi ile Bina ve Tesis  Yönetimi Çözümleri, Hizmetleri, Ekipmanları Konferansı & Fuarı ‘ndayım.

Soru ve Cevaplar ile Sohbetimizde Buluşalım

Ücretsiz Davetiye İçin Tıklayınız

Tarih ve Saat: 5 Nisan 2019 Cuma 15:00 -16:00 | Adres: Yenikapı Avrasya Gösteri ve Sanat Merkezi | Kapasite: 20 Kişi | Katılım Ücreti: Ücretsiz

Aksaray Mahallesi, Yenikapı Etkinlik Alanı, Kennedy Cd. No: 11/1, 34096 Fatih/İstanbul

Ulaşım:

EN

Ücretsiz Davetiye İçin Tıklayınız

Bina, Site, Toplu Yapı, Tesis Yönetim şirketlerimiz/ firmalarımız Açısından Yapılacak İstanbul Ticaret Odası Organ Seçimleri

ito_21_aday_secim_oo

Ozan ÖZEN yazı için bu yazıya tıklayınız ito_21_aday_secim_oo

Seçim tanıtım kataloğu için bu yazıya tıklayınız 

Secim_Yetki_Belgesi  Örneğini İndirmek İçin Tıklayınız! 

Konu : Bina, Site, Toplu Yapı, Tesis Yönetim şirketlerimiz/ firmalarımız Açısından Yapılacak İstanbul Ticaret Odası Organ Seçimleri

18/3/2018

Sayın  Bina, Site, Toplu Yapı, Tesis Yönetim Şirketi/ Firması / İşletme Kooperatifi Yetkilisi ,  

İstanbul Ticaret Odası Organ Seçimleri, 5174 sayılı Türkiye Odalar ve Borsalar Birliği ile Odalar ve Borsalar Kanunu’nun 84’üncü maddesi gereğince 9 Nisan 2018 Pazartesi günü Yeşilköy – İstanbul Fuar Merkezi (İFM) 9, 10 ve 11 numaralı fuar alanında yapılacaktır.

Seçimde oy kullanmak isteyen siz değerli Bina, Site, Toplu Yapı, Tesis Yönetim şirketi ve firmalarımıza yol göstermek adına ekteki kataloğu hazırladık.

Hepimiz bilmekteyiz ki gerek Kat Mülkiyeti Kanunu , Gerek Vergi Kanunu ve diğer mevzuat hükümlerine göre henüz meslek olarak standartları belirlenmemiş , yani meslek olarak kabul edemeyeceğimiz bir işi yapmakta ve gelirlerimizi bu işten sağlamaktayız.

“Tesis ve Site Yönetim Hizmetlerinin Yasal Zemine Oturtulması” en önemli ihtiyacımızdır.

Bunun dışında da ihtiyaçlarımız vardır. Bazı sorunlarımızı ekteki sayfalarda ve katalogda görüşlerinize sunduk.

Ancak sektörümüzün sizlere ihtiyacı vardır. Hepimiz bir noktadan başlayarak güç birliği yapabiliriz.

Sizlerin ve benim başlangıç noktamız 21 Nolu Meslek Grubuna (21 nolu Emlak Müşavirleri Meslek Komitesi) tabi olduğumuzdan 9 Nisan 2018 Pazartesi günü İstanbul Ticaret Odası Organ Seçimlerinde buluşmak olacaktır.

“Benim ne kazancım olacak diye düşünmeden” , işimizden biraz zaman ayırıp seçimlere giderek oy kullanmamız inanıyorum ki bir değişimi başlatacaktır.

Ben Ozan ÖZEN; 2002 yılından bu yana 16 yıldır sürdürdüğüm işimle ilgili olarak benden sonra gelecek ve bu işi yapacak gençlere yol açmak adına kişisel çıkar ve menfaat gütmeden, 2012 yılından bu yana çeşitli üniversiteler, eğitim kurumlarında Binİkiyüzü aşkın katılımcıya verilen eğitim ve sertifika programlarında görev alarak nacizane bilgi ve tecrübelerimi paylaştım.

Ancak bir mesleğe sahip olmak , bu mesleğin kriterlerinin ve etik değerlerinin oluşturulması adına kişisel olarak yapabileceklerim sınırlı. Bunun için sizlerle güç birliği yapmamız gereğine gönülden inanıyor ve sizlere ihtiyaç duyuyorum .

Tamamen rekabetten uzak, sizlerin işlerine zarar vermeyen anlayışım sebebi ile beni “iyi, dürüst ve namuslu” olarak tanıdığınızı düşünüyorum.

İstanbul Ticaret Odası Organ Seçimlerinde 21 nolu Emlak Müşavirleri Meslek Komitesi için “ ito21aday” grubunda yer alan hayata bakış açılarını gönülden paylaştığım dostlarımla beraber adayım.

Şahsım ve komitemiz hakkında daha ayrıntılı bilgiye ve özgeçmişimize  http://www.ozanozen.com/bina-site-toplu-yapi-tesis-yonetim-sirketlerimiz-firmalarimiz-acisindan-yapilacak-istanbul-ticaret-odasi-organ-secimleri/ web sayfasından ulaşabilirsiniz.

MANİFESTOMUZ

18.03.2018

 Bina, Site, Toplu Yapı, Tesis Yönetim şirketlerimiz/ firmalarımız / işletme kooperatiflerimiz Açısından ; 

  • Tesis ve Site Yönetim Hizmetlerinin Yasal Zemine Oturtulması en önemli ihtiyacımızdır.
  • Apartman, Toplu Yapı ve Site Yönetimlerinde Profesyonel Yönetim Hizmetleri ile Çalışan Tedariklerinde Oluşan %18 KDV’nin %1’e indirilmesi ,

Bina ve tesis yönetim hizmetlerinin konut yapılarında dışarıdan tedarik edilmesi halinde Site ve Apartman yönetimleri Gelir Vergisi kanununa göre tüzel kişilik yerine sair işletme olarak değerlendirildiklerinden dolayı gerek hizmet gerekse çalışanların tedariklerinde maliyetler üzerine uygulanan %18 oranında Katma Değer Vergisini iade alma imkanına sahip değiller. Bu da yönetimlerin maliyetlerini ve dolayısı ile aidatları ciddi oranda artırmaktadır. Gerek profesyonel yönetim hizmetlerinde oluşan KDV’nin %18’den %1 e düşürülmesi gerekse aynı apartman kalıcılarında olduğu gibi “orta hizmetlerde çalışanların” gelir vergisinden muaf tutulmalarını sağlamak ve Apartman , Site yönetimlerinin profesyonel , güvenli yönetim danışmanlığı ile kaliteli yönetim hizmetlerinden daha çok faydalanmasını sağlamak hedefimiz olacaktır .

  • Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na Bağlı Kurulacak Müdürlük Vasıtası ile Apartman, Site , Toplu Yapı ve Ticaret Merkezlerinde Görev Alacak Yöneticilerin Sertifikalandırılmasına Yönelik Çalışmaların Başlatılması,

Parsel bazlı kentsel dönüşüm yerine ada bazlı dönüşümlerin sağlanması , Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na bağlı teşkil edilecek ilgili Genel Müdürlüğü vasıtası ile Apartman, Site , Toplu Yapı ve Ticaret Merkezlerinde görev alacak yöneticilerin sertifikalandırılmasına yönelik çalışmaların başlatılması , gelişen ve büyüyen binalarda hukuki, mali, teknik mevzuata hakim yöneticilerin mesleki standartlarının oluşturulması ve Tesis Yönetim şirketlerinde görev almalarının , sektörün toplam kalite standartının arttırılması için çalışmalara hız vereceğiz.

  • Mevcut İki Yıllık   Emlak ve Emlak Yönetimi bölümlerinin Bina Yöneticiliği ile İlgili Yetersiz Ders Sayılarının Arttırılması, ilaveten İki Yıllık “Bina, Tesis , Toplu Yapı Yönetimi” bölümlerinin açılması için çalışmalar ve girişimlerde bulunacağız.
  • Profesyonel Yönetime İhtiyacı daima gündemde tutacağız.

Günümüzde toplu yaşam alanlarının yaygınlaşması,apartman ya da sitelerin bilgili, deneyimli, kanuni ve hukuki uygulamaları bilen kişiler tarafından yönetilmesini ihtiyaç haline getirdi. Yöneticinin tüm kat maliklerine karşı komşuluk ilişkilerinin zedelemeden şeffaf, eşit ve tarafsızca bir yönetim sergilemesi gerekiyor.

Yönetici olarak seçilenlerin yönetim planı ve kat mülkiyeti kanununa uyması, görev ve sorumluluklarını yerine getirmesi gerekiyor.

Binanın sigorta ettirilmesinden, bakım ve onarımına, asansörün güvenli bir şekilde işletilmesinden aidatların tahsiline, işletme projesi yapılmasından, alınan kararların yerine getirilmesine kadar tüm sürecin takibi yöneticinin sorumluluğunda. Binlerce insanın bir arada yaşadığı sitelerde yöneticilere ve site yönetimi alanında yetişmiş profesyonellere duyulan ihtiyaç gün geçtikçe artıyor. Başlangıçta gönüllülük esasıyla yürütülen yönetim konusu günümüzde artık daha profesyonel ellere bırakılmalı.

  • Bizler yeni dönemde de tesis yönetimi ve profesyonel site yönetimi şirketlerinin ihtiyaç ve isteklerini komitemizde daha fazla takip edecek ve savunacağız.

Bina, Site, Toplu Yapı, Tesis Yönetim şirketlerimiz/ firmalarımız / işletme kooperatiflerimiz EMLAK MÜŞAVİRLERİ Meslek Grubundadır.

Ruhsatsız veya mevzuata aykırı inşa edilen yapılara 2018 ‘de af geliyor mu?

Ruhsatsız olan veya mevzuata aykırı inşa edilen yapılara af geliyor mu?

Önce “imar affı nedir?” sorusunu yanıtlayalım.

İmar Affı; İmar ve gecekondu yasalarına aykırı bir biçimde üretilmiş ya da üretilmekte olan tüm yapılaşmalar hakkında uygulanacak muameleleri hazırlayan bir kanundur. Bu kanuna göre kaçak yapılaşmalardaki vatandaşların mülkiyet problemlerinin çözülmesi hedeflenir. Daha önce de çıkarılmış olan bu kanunların kamuoyundaki genel ismi “imar affı” olarak bilinmektedir.

Ekim 2017 ayından beri kulağımıza Kanun Hükmünde Kararname ile kat mülkiyetine geçmeyen yapıların affı ile ilgili haberler geliyordu.
Son olarak 6 Ocak 2018 tarihinde Sözcü gazetesinden İsmail ŞAHİN’in ” İmar affı geliyor haberi” ( http://www.sozcu.com.tr/2018/ekonomi/imar-affi-geliyor-2162196/ ) ile gündeme düştü.
Esasen bu durum Türkiye’deki mülk sahiplerinin büyük çoğunluğunu etkileyecek. Bilindiği üzere son 10 yıldır yapılan kentsel dönüşüm ve konut yapılarındaki marka inşaatlar ile ülkedeki imar izin olmayan “iskansız” yapıların oranı ancak %80’lerden %70’lere doğru gerileme eğiliminde.
Esasen bir Kanun Hükmünde Kararname ile milyonlarca vatandaşı etkileyecek ve Olağanüstü Halin Sona ermesinden de sonra bu etkisi devam edecek bir karar alınabilir mi? Esasen bu benim ilgi ve uzmanlık alanım değil. Ancak bana göre şahsım da dahil olmak üzere milyonlarca mülk sahibinin bir itirazı olmayacak , hatta mevcut iktidarın 2019 yılı için iyi bir seçim yatırımı anlamına gelecektir.
Ortada dolaşan taslağı incelediğimde bu hali ile çıkacak bir KHK’nın asıl amacının bir kaynak arayışı olduğunu düşünmekteyim. Kabaca bir hesap ile – ki bence uzmanları teyid etmeli- bu tip bir affın 25-30 milyar dolar kadar bir gelir etkisi olacaktır devlet gelirlerine.
Tabi bir çok vatandaş bu tip bir imar affı ile mutlu olacak iken , Boğaz’daki lüks yapıları da etkileyecek bu aftan dolayı bir şikayeti olmayacaktır çevrecilerin.
Esasen gecekondulardan , kaçak ve ruhsatsız yapılardan ,izinsiz kat ve eklemelere kadar imar mevzuatına aykırı bütün yapılaşmalara af getirilecek diye anlıyorum. Bence en masumanesi bir şekilde inşaat ruhsatı almış olan yapıların gerek müteahhit sorunları, gerek kooperatif problemleri gerekse ilgisizlik ve çeşitli sebeplerden iskan izni ( ki bu oturma müsadesi olarak da adlandırılır) alamamış, İmar Planları ve Yönetmelikleri değişiklikleri ile de alamayacak yapıların iskan iznine kavuşması olacaktır.
Şu anki iktidar 2003 yılında da böyle bir çalışma içinde olmuştu diye hatırlıyorum. Ancak şartlar o tarihte uygun değildi, şimdi uygun hale geldi.
Bir de tabi benim yaşım 43 ancak inceledikçe farkına varıyorum. Daha önce bu tür bir af 1985 yılında ANAP hükümeti zamanında tapu tahsis belgesi yöntemiyle bir anlamda gerçekleştirilmiş, daha sonra 57. hükümet döneminde gündeme gelmiş ancak sonra vazgeçilmiş.

Esasen bu yazdıklarım pek gündeme gelmeyecek , “Kentsel dönüşümü hızlandırmak” amacı ile ifade edilecektir.

Gelelim, 15 maddelik bir Kanun Hükmünde Kararname (KHK) taslağı konuşulan bu imar affının içeriğine.
Anlaşılan düzenlemenin süresi bir yıl olacak. ( Bu da Ohal’in bir yıl daha devam edeceğini gösteriyor)

SÖZCÜ gazetesindeki İsmail ŞAHİN’in haberindeki taslak metinde KHK’nın 13’üncü maddesinde yer alan ifadeye göre, 1985 yılında çıkartılan 3194 sayılı İmar Kanunu’na geçici bir madde ekleniyor.. Madde: “Afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 30 Eylül 2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri’ne 31 Aralık 2018 tarihine kadar başvurulması ve bu maddedeki şartların yerine getirilmesi halinde Yapı Kayıt Belgesi verilebilir.”

Bu hususta bir dipnot vermek isterim.
Esasen yapı ruhsatı yerel yönetimler tarafından verilir. Bölgedeki imar planına uygun olacak şekilde bir yapı inşaat etmek istediğinizde önce belediyeden inşaat yapı ruhsatı alırsınız. Bu ruhsat eklerini ki bunlar inşaa edilecek yapının mimari projesi de dahil olmak üzere aldığınız ruhsat tarihinden itibaren 3 ay içinde belediyeye teslim edilir. Belediye bu mimari projeyi onayladığında artık onaylı bir mimari proje vardır. Bu ruhsata göre en geç 2 yıl içinde inşaata başlarsınız, 5 yıl içinde tamamlarsınız. Tamamlamadığınız taktirde ruhsat yenilemesi şartlarına uygun ise bir 5 yıl daha inşaat ruhsatınız uzatılır. İnşaat ruhsatı kazanışmış bir hak olmamakla beraber önemli olan mümkün olan en kısa sürede inşaatı tamamlayıp yine ruhsatı aldığınız kurumdan iskan iznini ( oturma müsadesi) almaktır. İşte Türkiye bu noktada zayıf. Ortalıkta yapılmış milyonlarca yapı var, bir çoğunun da inşaat ruhsatı bir dönem olmuş ancak yukarıda belirttiğim sebepler ve daha niceleri yüzünden bir türlü iskan izni alınamamış. Zaten bu yapıların bugünkü mal sahiplerinin çoğunlukla müteahhidin yapıda çalıştırdığı işçilerin sosyal güvenlik primlerinin ödendiğine dair belgelerin de olduğu bir sürü belgeyi tamamlamaları mümkün değildir. Esasen süresi biten inşaat ruhsatının güncel imar kanun ve yönetmeliklerine göre yeniden çıkarılmadan iskan izninin alınması da mümkün değildir.
Yani özetle mevcut mevzuat çerçevesinde bu yapıların iskan müsaadesi alarak kat mülkiyetine geçmesi, tapu sahiplerinin de “kat mülkiyetli tapum var” demesi mümkün değildir. Ancak bir kanun değişikliği ile mümkün olabilir. Bunu şu an hükümet Kanun Hükmünde Kararname ile yapmaya çalışıyor anlaşılan.
İskan izni de direkt olarak tapuların kat mülkiyeti olarak tapu siciline kayıtlanması ile ilgilidir.
2007 yılında 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda yapılan 5711 Sayılı Kanun değişikliği ile yönetim planlarının tapuya tescilinin kat mülkiyetine geçiş aşaması yerine kat irtifakının kurulması aşamasında yapılması yine kat mülkiyetine geçiş işlemlerinin belediyelerin resen tapuya 60 gün içinde bildirmesi ile kolaylaşması önemli kolaylıklardı. Bununla beraber 2007 yılındaki 5711 Sayılı Kanun ile 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanun metnine “Yapıları tamamlanmış olan kat irtifaklı anagayrimenkulde, yapı kullanma izin belgesinin alındığı
tarihten itibaren bir yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunludur. Belirtilen süre içinde kat irtifak hakkı sahiplerinden birinin veya varsa yöneticinin yazılı uyarısına rağmen, kat mülkiyetinin kurulması için tapu idaresine verilmesi gereken 12 nci maddede yazılı belgelerden eksik olanları tamamlamaktan veya imzalanması gerekenleri imzalamaktan kaçınan kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine, kendine ait her bağımsız bölüm için, anagayrimenkul belediye sınırları içinde ise belediye, belediye sınırları dışında ise mülkî amir tarafından bin Türk Lirası idarî para cezası verilir.” ifadesi getirilmiş , tabi uygulanması hiç de mümkün olmadığından 2009 yılındaki 5912 Sayılı Kanun ile 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda yine değişiklik yapılarak 14/11/2007-5711 S.K./7.mad.; Mülga fıkra:23/06/2009-5912 S.K./3.mad) “634 Sayılı Kanuna 5711 Sayılı Kanunla (md:7) getirilen dördüncü fıkrası (5912-23/06/2009 değişiklik) ile yürürlükten kaldırılmıştır.” maddesi eklenmiş ve bu uygulama hiç hayata geçmemiştir.

Yani özetle Türkiye’nin gerçekliğinde bu tür bir kayıt affına şiddetle ihtiyaç vardır. Bu konuda popülizm yapmaya gerek yok. Bir çoğumuz çok lüks dahi olsa iskan izni olmayan , yani içinde oturmaya müsaademiz olmadığı yapılarda yaşıyoruz. Önce bunun bir düzenlenmesi gerekiyor. Daha sonra gerek yerel yönetimler, gerek vatandaş gerekse düzenleme ve denetleme görevi olan devlet, bu ilişkilerdeki sorunları çözecek yargı üzerine düşen görevi dürüstçe yerine getirecek ve ülke kaçak yapı, ruhsatsız yapı , iskansız yapı sorunundan kurtulacak.
Dönelim taslağı ortada dolaşan KHK’ya …
Adına İmar Affı diyebileceğimiz bu KHK ile önemli bir gelir sağlanacak demiştim.
Yapı Kayıt Sistemi’ne yapı sahibinin beyanına göre, yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu kaydedilecek. Yapılan tespit sonucunda arsa emlak değeri ile yapı yaklaşık maliyeti toplamı üzerinden yüzde 3 oranında kayıt bedeli alınacak. Alınan para dönüşüm projeleri özel hesabına yatırılacak. Bu oranı iki katına kadar artırmaya, yarısına kadar azaltmaya, ayrıca bölgelere göre kademelendirmeye ve başvuru süresini bir yıla kadar uzatma yetkisi Bakanlar Kurulu’na verilecek.

Diğer taraftan özellikle Bina Yönetimlerinin ( Apartman, site, rezidans, toplu yapı yönetimlerinin) , Yöneticilerine çok önemli bir görev düşüyor. Kat maliklerini bu konuda ivedilikle bilgilendirmeliler. Çünkü;”Yapı ruhsatı almış, yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi ve maliklerin üçte iki çoğunluğunun muvafakatinin bulunması halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilecek. Bu durumda, sisteme kayıt bedelinin iki katı ödenecek.” ifadesi yer alıyor. Maliklerin üçte ikisinin muvafakatini en kolay Olağanüstü Genel Kurul çağrılarak yapabilirsiniz. Hatta genel kurula katılmayan maliklerden de yazılı muvafakat alabilirsiniz. Bu sebeple sözkonusu Kanun Hükmünde Kararname çıkar çıkmaz bina yönetimlerinin konuya ilgi göstermesi gerekiyor, çünkü 1 yıllık süre çok kısa olmakla beraber bir çok yapının yıllık Olağan Genel Kurulları Ocak yılında yapılmış ve tamamlanmış oluyor. Bilindiği üzere kat malikleri genel kurulları maliklerin çok az ilgi duyduğu oluşumlardandır.

Bu arada haberde kaçak yapıların yıkım kararlarının ve cezaların iptali de yer alıyor. Kaçak yapıyı kendi arsamıza inşaat ruhsatı almadan yaptığımız yapı olarak tanımlayabiliriz.
Geçerlilik süresi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar olan Yapı Kayıt Belgesi alanlar imar açısından başka bir hakka sahip olmayacak.
Belgenin yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanacak. Yapılara, talep halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilecek.
Düzenleme, Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezalarının iptalini öngörüyor.

Bu arada gecekondulara da önemli bir af geliyor. Gecekonduyu başkasının arsasına ( çoğunlukla kamuya ait arsalara) tabi ki inşaat ruhsatı alamayacağımız için kaçak olarak yaptığımız yapı olarak tanımlayabiliriz. İşte bu arazilerin satışına yönelik bir madde de yer aldığı ifade ediliyor.
“Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların 30 Mart 2014 tarihinden önce Hazine’ye ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, bu taşınmazlar Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na da tahsis edilebilecek. Yapı kayıt belgesi sahipleriyle bunların yasal mirasçılarının talepleri üzerine Hazine taşınmazları bakanlıkça belirlenen rayiç bedel üzerinden doğrudan satılabilecek. Bu durumda elde edilen gelirlerin yüzde 50’si genel bütçeye, yüzde 50’si ise dönüşüm projeleri özel hesabına gelir olarak kaydedilecek.”

Özetle sözkonusu KHK ile ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla 30 Eylül 2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerine” başvurulması gerekecek. Bu başvuru için son tarih 31 Aralık 2018 olarak tarihi belirlenirken, hükümet bu tarihi 1 yıl uzatma yetkisine sahip olacak. Bu başvuru sırasında vatandaş, arsa emlak değeri ile yapı maliyetinin toplamı üzerinde yüzde 3 kayıt bedeli ödeyecek. Bunun sonucunda kendisine yapı kayıt belgesi verilecek. Bu belgeyi alan binalar için varsa yıkım kararı duracak. Elektrik, su, doğalgaz bağlanabilecek. Varsa cezaları iptal edilecek.”

Ne diyelim ? Olursa hayırlı olsun. Ancak ülkedeki kanunları işleyişine bakarak dua edelim de “bu imar affı kaçak yapılaşmayı arttırmasın, olası depremlerde ve hatta durup dururken binaların yıkılmasına sebep olarak can kayıplarını arttırmasın, doğanın, yeşilin, kıyıların yağmalanmasına sebep olmasın. 07 Ocak 2018 , İstanbul

OLAY AĞACI ANALİZİ (Event Tree Analysis – ETA)

OLAY AĞACI ANALİZİ (Event Tree Analysis – ETA)

Özellikle nükleer tesislerde veya otomasyon ile çalışan üretim yada acil durum sistemlerinde kullanılan bir Risk Değerlendirme tekniğidir.

Ülkemizde uygulaması çok az bulunan bu teknik hakkında örnek olaylarla açıklama yapan bir çalışma. Uzman arkadaşlara faydalı olmasını umuyorum.

PPSX:   https://goo.gl/71LWIq

https://www.dropbox.com/s/4ei0dmdgu4ip1t0/ozanozen_event_tree_analysis_eta_.ppsx?dl=0

 PDF: https://goo.gl/oVvxjo

https://www.dropbox.com/s/2ua5yqjeh3vleti/ozanozen_event_tree_analysis_eta.pdf?dl=0

NTV SEKTÖR EMLAK Programı Mülakatı . 29 Kasım cuma günü saat 15:25 ′de NTV’de

NTV televizyonu SEKTÖR EMLAK Programı için Sn. Selma Şenol  SİYODER- Apartman Site Rezidans ve Toplu Yapı Yöneticileri Derneği Başkanı Sn. Ozan Özen ile bir mülakat gerçekleştirdi. Mülakat  konumuz “ Sitelerdeki Yüksek Aidatlar Nasıl Düşürülür? ” idi. Program 29 Kasım 2013 cuma günü saat 15:25 ′de NTV’de yayınlanacak.

Ntv Canlı Yayın Linki http://cm.ntvmsnbc.com/ServerSite/wui/NTVCanliYayin/default.aspx

Kapıcı – bina yönetimi anlaşmazlıkları niye artıyor?

20131122-232841.jpg

Kat görevlisi ile bina yönetimi arasında yaşanan anlaşmazlıklar ve sorunlar , her iki tarafın da haklarını bilmemesi ve görevlerini yerine getirmemesinden kaynaklanmaktadır.

Apartmanlarda, binalarda kapıcı çalıştırma şartlarını İş Kanunu ve Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı tarafından yayınlanan ‘Konutlarda Kapıcı Çalıştırma Yönetmeliği’ belirler.

Yönetici ve maliklerin diğer tarafta kapıcı ve bina görevlilerinin kanun ve yönetmelik koşullarını yeterli olarak bilmemesi sıkıntılar ve sorunları doğurmaktadır.

Taraflar arasında yaşanan uyuşmazlıklarla ilgili mahkemelerdeki dava sayısı da bu nedenle her geçen gün artmaktadır.

Bina görevlileri ağırlıklı olarak mahkelere yapılan fazla mesailer karşılığında ücret ödenmemesi, tazminat ödenmemesi ve izin günlerinde çalıştırılmaları gibi hususlarda müracaat etmektedirler.

Kanun ve yönetmeliklere uyan ve yükümlülüklerini yerine getirdiğini belgeli bir şekilde ispat eden taraf haklı durumda oluyor.

Bu sebeple yönetimlerin özellikle özlük işlerini belgeli yerine getirmesi gerekiyor.
Görevlilere banka vasıtası ile ödeme yapılması önemlidir.

İş sözleşmesinin yazılı bulundurulması ve ‘Konutlarda Kapıcı Çalıştırma Yönetmeliği’ eksiksiz uygulanması sağlanmalıdır.

İş sözleşmesinde iş kanunu ve yönetmeliğe aykırı maddeler bulunmamalıdır.

Görevlinin çalışma koşulları, mesai saatleri açık olmalı ve bu hususlar diğer Kat maliklerine ilan edilerek maliklerin bu hususlara uyması sağlanmalıdır.

Toplu Konutlarda Yalıtım

Ozan Özen / Başkan

Ceyhun Baş / Başkan Yardımcısı

Apartman Site Rezidans ve Toplu Yapı Yöneticileri Derneği (SİYODER)

Mühendisler ve işletmeciler olarak yalıtımı, “yapıdan su ve ısı geçişi, su buharı difüzyonu, yangının ve sesin yayılımı gibi fiziksel hareketleri denetim altında tutmayı ve düzenlemek için alınması gerekli önlemler” şeklinde anlatmaya gayret ederiz. Yapıların iç ve dış etkenlerden doğru biçimde korunması; ancak “yalıtım” ile sağlanabilir. “Yalıtım” aynı zamanda “sağlıklı ve konforlu bir yaşamın garantisi” dir. Günümüzde “yapı” kelimesi artık “barınabileceğimiz dört duvar”dan daha fazla şey ifade ediyor. Yapılar artık yeterli konfor ve sağlık koşullarını bir arada sunmak, doğaya dost olmak zorunda.

Özellikle küresel ısınmayla birlikte azalan su kaynakları yüzünden bir çok sektör çevre odaklı üretim yapmaya çalışıyor. Artık tanıtımı yapılan bir çok konut projesi; daha az enerji tüketimi, çevreye daha az karbondioksit salınımı,  atık suyun değerlendirilmesi, güneş ve rüzgar enerjisinden faydalanılması, kojenerasyon tekniklerinin uygulanması gibi bir çok enerji verimliliğini arttırıcı ve çevreye daha az zarar verici nitelikler barındırıyor.

Şu an için bu çalışmalar tabiî ki yeterli değil. Yeni yapılar ile beraber mevcut binaların da enerji verimli ve çevreci hale getirilmesi sağlanmalıdır. Bunun için de tüm yapıların öncelikle yalıtımlı olması gerekiyor. Yalıtım, bina ömrünü ve dayanıklılığını arttırdığı gibi enerji tasarrufu ile çevrenin korunmasına da katkı sağlıyor. Yalıtımlı binalar diğer enerji tasarrufu teknikleri ile birleştiğinde yüzde 30 – yüzde 50 daha az enerji harcar, yüzde 35 daha az karbon salınımı yapar.

 

Toplu Konutlarda Yalıtım

 

Toplu yapıların genel kurullarında, maliklerin bir bölümü dış cephe yalıtım uygulamalarını “gereksiz ve lüks bir harcama olduğunu” öne sürebilmekte ve yalıtımdan yana olmamaktadırlar. Kat Mülkiyeti Kanunu esas alındığında ise “gereksiz ve lüks bir harcama” ile “faydalı yenilik ve ilaveler” çok farklı kavramlar olup, bunları hayata geçirmek için ise birinde kat maliklerinin tamamının oluru gerekirken diğerinde salt çoğunluğun kararı yeterli olmaktadır. Şüphe götürmez bir gerçektir ki yalıtım, “faydalı yenilik ve ilave”dir.

Yalıtım, sağladığı enerji tasarrufu ile enerji fakiri ülkemiz için atıl enerjinin büyüklüğü düşünüldüğünde adeta yeni bir enerji kaynağıdır. Bu özellikleri dolayısı ile yalıtım, “sürdürülebilir çevre” için önemli bir adımdır.

Toplu yapılardaki yalıtım uygulamalarını:

  • Isı Yalıtımı (Dış Cephe Isı Yalıtımı, Mantolama)
  • Çatıların ve Teras Alanların Yalıtımı
  • Pencerelerin, Camların ve Doğramaların Yalıtımı
  • Su Yalıtımı
  • Ses Yalıtımı
  • Tesisat yalıtımı
  • Yangın Yalıtımı

 

şeklinde gruplayabiliriz.

Binalarda gerekli konfor şartlarının tam olarak sağlanması için ısı, su, ses ve yangın yalıtımı, bir bütün olarak ele alınıp uygulanmalıdır.

 

Isı Yalıtımsız Toplu Konutlarda Başlıca Sorunlar

 

Toplu konutlarda ısı yalıtımı yapılmazsa binadan dışarıya ısı kaybını artacak; dolayısıyla ısınma için harcanan yakıt miktarı da artacaktır. Kullanılan enerjinin konforundan daha az yararlanacak ve tasarruf edilemeyecektir. Isı yalıtımı bulunmayan toplu yapılarda, ısıtma ve soğutma için harcadığımız enerji tüketimi fazla, verimliliği ise az ve dolayısı ile çevreye verilen zarar fazladır. Türkiye ithal ettiği doğalgazın % 38’ini kışın dört ayda binalarını ısıtmak için tüketmekle beraber bir yandan da ısınamamaktadır. Enerji harcaması sadece kış aylarında artmaz , yaz aylarında da soğutma için harcadığımız enerji giderleri artar.

 

Yalıtımsız binalarda iç mekanı ısıtmak için daha fazla yakıt yakarız, duvar ve tavan ile tabanlarda soğuma fazla ise odayı daha fazla ısıtmak zorundayız. Oda sıcaklığında her 1 santigrad derecelik artış ise aylık yüzde 5 daha fazla harcama demektir.

Isı yalıtımlı olmayan duvar ve perde duvarların içinde difüzyon sonucu yoğuşma oluşur. Duvardaki malzemeler hasara uğrar. Bu tür duvarların iç yüzeylerinde terleme sonucu küflenme ve siyah lekeler meydana gelir, sıva ve boyalar kabarır, iç mekanda dengesiz bir ısı dağılımı oluşur, pencerelere yakın yerler soğuk, iç taraflar daha sıcak olur. Tüm bu sebepler nedeniyle sağlıksız bir ortam oluşur.  Yalıtımsız konutlarda yazın serinlemek için fazla çalıştırılan klimalar, yaz griplerini tetiklerken başka hastalıklara da yol açarlar.

 

Evlerde ve işyerlerinde düzenli havalandırma yapılması, bağıl nem oranını düşüreceği için yoğuşmanın ortadan kaldırılmasına yardımcıdır. Oysa ısı yalıtımı olmayan toplu yapı ve binalarda kışın odadan duvarlarla kaçan ısıyı daha fazla kaybetmemek için yeterince havalandırılmayan evler, yapılmayan havalandırma ile ortamın neminin artırılmasının engellenerek iç ortam havasının kurutulması, ısının iyi muhafaza edilmemesi kış griplerine sebep olur. Yine yalıtımsız evlerde oluşan küf, rutubet ve mantar da astım ile alerji gibi hastalıklarına da davetiye çıkarmaktadır.

 

Yalıtımı yapılmayan toplu yapılarda yaşayan veya bu tür binalarda çalışan insanların sıcaklık açısından yaşayabileceği konforsuzluk sağlığı etkilemekle beraber yaşam kalitesinin yanı sıra iş verimini düşürmekte, uyku düzenini bozmakta ve performanslarını azaltmaktadır. Odada sıcaklığın uygun olması için ortam sıcaklığı ile iç duvar yüzey sıcaklığı arasında en fazla 2-3 derecelik bir fark olmalıdır.  Mesela ortam sıcaklığı 20 derece ise iç yüzey duvar sıcaklığının 17 derecenin altına düşmemesi gerekmekte fakat yalıtımsız binalarda bu fark daha büyük olunca içeride bir hava hareketi gerçekleşmektedir. Bunun sonucunda hem içeride dolaşan soğuk hava hem de hareket eden gözle görülmeyen toz parçacıkları insan sağlığını da olumsuz etkilemektedir.

 

Yalıtımsız toplu konutlar ve binalar çevre kirliğine de yol açmakta, ısıtma ve soğutma için ortalama yüzde 50 daha fazla fosil yakıt tükettiği için sera gazı salımı hızla artmakta, asit yağmurları, ozon tabakasının incelmesi ve hava kirliliği gibi pek çok soruna sebebiyet vererek küresel ısınmayı tetiklemektedir. Yine içme sularının da bozulmasıyla hayvan ve bitkiler zarar görmekte, hava kirliliği ise astım, kronik bronşit gibi solunum yolu hastalıklarına ve alerjilere yol açmaktadır.

Yalıtımsız binalarda müstakil evler için tasarlanmış olan bireysel kombilerin kullanımı yaygındır. Dünyanın hiçbir ülkesinde binlerce toplu konut yapıp, bunlara merkezi sistem yerine, kombi takan başka bir ülke yoktur. Bunun sebebi yakıt faturalarının ve bakım, onarım masraflarının kat maliki ve kiracılarından toplanmasının riskinden ve uğraşısından kaçınılmasıdır. Çünkü yalıtımsız binalarda enerji faturaları yüksek olduğu için, daire başına düşen payların toplanması da zordur. Binaların yalıtımlı hale getirilmesi ve yönetmeliklerin belli kullanım metrekaresini aşan binalarda merkezi sistem ile ısınmaya geçilmesini zorlaması ile faturaların düşmesi bu riskleri de azaltacak ve bir başka tasarruf kaynağı oluşturacaktır. Daha önce sözünü ettiğimiz enerjiden tasarruf edilen faturalara, merkezi sistemin daha fazla kontrol edilebilirliği sayesinde ek olarak %20’ler seviyesinde ek bir tasarruf kalemi daha eklenecektir. Sadece bu tasarrufun ülke ekonomisine yılda 2 milyar dolar katkı sağlayacağı açıktır.

Isı yalıtımı yapılmayan ve merkezi sistem ile ısınan binalarda ise enerji maliyetleri yüksek olduğundan her daireye düşen ısınma bedelleri yüksek olmakta, bu da malik ve kiracılar arasında huzursuzluklara yol açabilmektedir. Isı ve tesisat yalıtımı yapılmayan binalarda inşaat aşamasında veya sonradan yapılacak toplu revizyonlarında daha yüksek kapasiteli kazan, boiler, soğutma kulesi veya chiller’leri, klima, daha büyük radyatörler kullanılacağı için bunlara harcanacak yatırım ve işletme maliyeti de artar.

Yalıtımsız binalarda enerji faturaları yüksek olduğundan kaçak enerji kullanımı artabilmektedir. Tabi enerjinin kaçak kullanımı kesinlikle doğru olmamakla beraber, kaçak kullanılan enerji ve suyun, ödemelerini muntazam yapan vatandaşa pay edilmesi de, adil değildir. Yalıtım hem bireysel hem de binanın ortak enerji harcamalarını düşürdüğünden kaçak kullanıma tevessül eden şahısların vazgeçmelerine imkan da sağlamaktadır. Bu ise ülke ekonomisine aslında görülmeyen başka bir faydasını ifade etmektedir.

 

Toplu Konutta Su, Ses ve Yangın Yalıtımı Yoksa

 

Toplu yapının dış duvarlarında ve özellikle toprak seviyesinin altındaki temel, bodrum ve otopark katlarında suya karşı yalıtım yapılmaz ise korozyon meydana gelmekte, özellikle taşıyıcı sistem kolonları ve perde duvarlardaki betonun demire tutunması azalmakta bu da yapının dayanıklılığının azalmasına, özellikle deprem neticesinde daha fazla zarar görmesine hatta yıkılmasına neden olabilmektedir. Su yalıtımı olmadığı için rutubet, küf, mantar vs. sebepler de binada yaşayanların sağlığını olumsuz etkilemektedir.

Diğer taraftan Çatıların  ve Teras Alanların Yalıtımı hem binanın uzun ömürlü olması , dayanıklılık ve metanetinin arttırılması hem de özelikle en üst katlarda oturanların ısı kayıplarının azaltılması ve sağlıklı bir ortamda yaşamları açısından önemlidir.

Toplu konutlarda enerji tasarrufunda unutulmaması gereken önemli bir nokta tesisat yalıtımıdır. Enerji verimliliği için toplu yapıdaki merkezi ısıtma, soğutma veya sıcak su tesisatlarına mutlaka ısı yalıtımı yapılması gerekir. Sıcak hatlarda ısı kaybını soğuk hatlarda ise ısı kazancını önlemekle enerji kayıp veya kazançları dışında, hattı oluşturan boruların yoğuşma sebebiyle korozyona uğraması da önlenmiş olur. Yalıtımsız tesisat borularında meydana gelebilecek korozyon, tesisatın tamamına zarar verir, uzun yıllarda kullanılmaz hale getirebilir.

Toplu konutlarda ses yalıtımı önlemleri alınmamış ise komşu gürültüsü nedeni ile ilişkiler bozulmakta, 24 saatin her saati canlı kalan şehir hayatında bizleri rahatsız eden ve odalarımıza kadar ulaşan ses miktarları artmakta, hatta sonuç ev değiştirmeye kadar varabilmektedir.

Yangın yalıtımı ise toplu konutlarda yaşayanların bir yangın anında binayı can kaybı olmadan terk etmelerine olanak sağlar. Yangının yayılmasını yavaşlatarak, dolayısı ile zehirli gazların çıkışını geciktirerek yangın mahallinden kaçmak için yeterli süreyi sağlayarak,yangın söndürme çalışmalarına zaman kazandırır. Yangın yalıtımı yoksa can ve mal güvenliği tehlikede demektir.

Pencerelerin, camların ve doğramaların yalıtımı yeni yapılan toplu konutlarda imalatçı tarafından çözümlenebilirken, eski yapılarda ise maliklerin her biri tarafından çözülmesi gereken bir sorundur. Ancak sakinler bilmelidir ki kendi yapacakları bu çalışmalar neticesinde binanın tamamındaki yenilemeler toplu olarak her komşunun da ayrıca faydasına olacaktır.

Doğru Bilinen Yanlışlar

Günümüzde; elektrik, havalandırma ve su tesisatlarında yalıtım yapılması ve yangın ile ilgili önlem alınması gerekmediği,  suyla söndürme sistemlerinin yangına müdahalede yetebileceği, dış cepheye cam mozaik, PVC, alüminyum vb. kaplama malzemeleri yaptırılmasının yeterli olabileceği ve ısı yalıtımı yaptırılmasına gerek kalmayacağı, kuzey cephe gibi daha fazla rüzgara, soğuğa ve yağmura açık bölgelerin yalıtım yapılmasının yeterli olacağı, sıcak bölgede bulunan toplu konutlarda ısı yalıtımı yaptırılmasına gerek olmadığı, katlar arası döşemede ses yalıtımı sağlanamayacağı, komşu ve çevre gürültülerinden arınmanın mümkün olmayacağı, banyolarda mutfaklarda diğer ıslak hacim ve özellikle dış ve üst teraslarda seramik, mermer, beton ve şap atılması vs. kaplama malzemeleri ile suya karşı önlem alınabileceği, yalıtımın gereksiz ve pahalı bir harcama olduğu gibi çok yaygın düşüncelerin giderek azalması sevindirici bir gelişmedir. Yalıtımlı binalar, ülkeler için sürdürülebilir kalkınmanın en önemli koşulu haline gelmiştir.

 

Toplu Konutlarda Yalıtım ve Enerji Tasarrufu

Türkiye, enerjisinin yüzde 74’ünü ithal etmekte ve ülkemizde 8 milyon bina (16 milyonun üzerinde konut) bulunmaktadır. Buna karşılık ülkemiz toplam ihtiyacı olan enerjisinin ancak %25-26 sını kendisi üretebilmektedir.Toplam enerjinin %35-40 kadarı da konutlarda tüketilmekte ve enerji açığımız her geçen yıl büyümektedir.

Ülkemizde binalarının yaklaşık yüzde 84’ünün (6.7 milyon binanın ve başka bir hesapla 13,5 milyon konutun) yalıtımsız olduğu tahmin edilmektedir ki bu maalesef Avrupa Birliği ortalamasının 12 kat altındadır. Türkiye’de inşa edilmiş olan yalıtımsız konutlar, yalıtımlı konutlardan üç kat kadar daha fazla enerji kullanmaktadır. Enerji açığı olan ülkemiz için de yüksek bir gider kalemi oluşturmaktadır. Türkiye ılıman bir iklime sahip olmakla beraber her bir konutumuzu ısıtmak için Almanya’dan 2, Amerika’dan 2,5, İsviçre’den de 3,5 kat fazla enerji sarf etmekteyiz.

Yani yalıtımsız bir binanın net enerji tüketimi 11.000 TL üzerinde iken, bu rakam yalıtım çalışmaları uygulandığı takdirde 3.000 TL’ye düşmektedir. Yıllık enerji tüketimiyle ilgili verilere bakıldığında, ülkemizde yalıtımsız yapılarda ortalama 150-200 kWh/m2; enerji kullanılırken, yalıtımlı binalarda yüzde 60 tasarrufla enerji kullanımı 60-80kWh/m2 olmaktadır. Yalıtımsız binalarımızın enerji kaybı Türkiye ölçeğinde ele alındığında hidroelektrik santrallerinde üretilen elektriğin yarısı olan 18 milyon MWH kadardır. Mevcut yalıtımsız binaları yalıtımlı hale getirmekle ülke bütçesine yılda 4,2 milyar dolar  katkı sağlanabilir. Bununla beraber tüm binalara yalıtım  uygulaması ile beraber bu binalarda diğer enerji verimliliği, merkezi ısınma ve paylaştırma yöntemleri de uygulanarak yılda 7.5 milyar dolarlık enerji tasarrufu sağlanabilir.

Yalıtım doğanın, ekonominin, şirketlerin ve bireylerin kazanmasını sağlamaktadır. Tüketiciler ve toplu konutlarda yaşayanlar bilmelidir ki, ürettiği enerjisi kendine yetmeyen Türkiye’de kaybedilen enerjinin tasarrufla kazanılması yeni bir “enerji kaynağı”dır.

 

Mevzuatlar ve Yalıtım

 

Yeni Enerji Verimliliği Kanunu’nda yalıtım zorunlu tutulmuş, merkezi ısıtma sistemlerine yönelik düzenlemeler teşvik edici şekilde ayarlanmıştır.  Daha önce defalarca yürürlüğe girişi ertelenen Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği ve binaların enerji tüketimini gösteren Enerji Kimlik Belgesi zorunluluğu 1 Ocak 2011’de yürürlülüğe girmiştir. Yeni uygulamayla, yeni yapılacak binalarda Enerji Kimlik Belgesi düzenlenmesi zorunludur. Mevcut binaların ise Enerji Kimlik Belgesi’ni, 2017’ye kadar tamamlamaları gerekmektedir. Isı yalıtımı yanında su, ses ve yangın yalıtımı uygulamalarının da zorunlu olması ve denetlenmesi gerekmektedir.